La trasformazione di edifici originariamente destinati ad attività produttive in immobili residenziali pone spesso questioni che non riguardano soltanto il titolo edilizio necessario o la compatibilità urbanistica della nuova destinazione.

Particolarmente delicato è il caso di complessi immobiliari originariamente appartenenti a un unico proprietario e successivamente frazionati: finestre, cortili, pareti poste sul confine e impianti che, finché la proprietà era unitaria, non determinavano particolari problemi possono assumere una diversa rilevanza quando gli immobili appartengono a soggetti differenti.

Occorre, in questi casi, tenere distinti almeno tre profili: la disciplina urbanistica delle distanze tra edifici, quella civilistica delle luci e delle vedute e il regime delle eventuali opere o impianti destinati a sporgere sulla proprietà confinante.

Il cambio di destinazione d’uso rende applicabile la distanza di dieci metri?

L’art. 9 del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 prevede, per i nuovi edifici nelle zone diverse dalla zona A, una distanza minima assoluta di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.

La disposizione ha carattere inderogabile ed è posta a tutela di interessi pubblicistici connessi, in particolare, alla salubrità e all’igiene degli edifici.

Ciò non significa, tuttavia, che qualsiasi intervento su un edificio esistente renda automaticamente applicabile la distanza di dieci metri.

La giurisprudenza amministrativa ha più volte chiarito che la previsione riguarda gli edifici o le parti di edificio costruiti per la prima volta e non impone, in linea generale, l’adeguamento delle situazioni edilizie legittimamente preesistenti (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 14 settembre 2017, n. 4337; Cons. Stato, sez. IV, 16 settembre 2020, n. 5466).

Di conseguenza, il semplice mutamento della destinazione d’uso – ad esempio da produttiva a residenziale – non determina necessariamente l’applicazione sopravvenuta della distanza di dieci metri, qualora la sagoma dell’edificio e le aperture esistenti rimangano immutate.

Diversa è l’ipotesi in cui l’intervento comporti la realizzazione di nuove aperture o una trasformazione sostanziale di quelle preesistenti. Anche la giurisprudenza più recente ha attribuito rilievo proprio alla presenza di nuovi elementi edilizi ai fini dell’applicazione della disciplina delle distanze (cfr. TAR Lombardia, Milano, sez. II, 12 maggio 2026, n. 2320).

Il punto decisivo, pertanto, non è soltanto come venga formalmente qualificato l’intervento edilizio, ma che cosa venga concretamente modificato nell’edificio.

Quando la proprietà viene frazionata, che cosa accade alle finestre esistenti?

Sul piano civilistico il problema è differente.

Finché due porzioni immobiliari appartengono al medesimo proprietario non può esistere tra esse una servitù prediale, che presuppone l’appartenenza dei fondi a proprietari differenti.

La situazione può però cambiare nel momento in cui l’originaria proprietà viene divisa.

L’art. 1062 c.c. disciplina infatti la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia: in presenza dei relativi presupposti, una situazione materiale predisposta dall’originario unico proprietario può trasformarsi in una vera e propria servitù quando le due porzioni immobiliari vengono attribuite a proprietari diversi.

La giurisprudenza applica tale principio anche alle servitù di veduta.

La Corte di cassazione ha chiarito che occorre verificare come si presentavano concretamente i luoghi nel momento in cui è cessata la proprietà unitaria (Cass. civ., sez. II, 2 settembre 2020, n. 18207; Cass. civ., sez. II, 20 dicembre 2021, n. 40824).

Si tratta di un accertamento particolarmente importante: il successivo frazionamento della proprietà non rende automaticamente illegittime finestre che, quando gli immobili appartenevano allo stesso proprietario, si aprivano direttamente sull’altra porzione.

In determinate condizioni, proprio la separazione delle proprietà può invece determinare la costituzione di una servitù di veduta.

Luce o veduta? La differenza è decisiva

Non tutte le finestre hanno, però, lo stesso regime.

L’art. 900 c.c. distingue tra luci e vedute o prospetti.

Le prime consentono il passaggio di aria e luce senza permettere di affacciarsi sul fondo vicino; le seconde consentono invece di affacciarsi e guardare frontalmente, lateralmente od obliquamente sulla proprietà altrui.

Secondo la giurisprudenza, perché esista una vera veduta devono essere possibili tanto la inspectio quanto la prospectio: non basta poter guardare attraverso l’apertura, ma deve essere concretamente possibile affacciarsi sul fondo vicino.

Il principio è consolidato a partire da Cass. civ., Sezioni Unite, 28 novembre 1996, n. 10615 ed è stato recentemente ribadito da Cass. civ., sez. II, 19 novembre 2024, n. 29752.

La distinzione assume particolare importanza in presenza di inferriate o grate.

Una finestra munita di una grata che impedisca concretamente l’affaccio può infatti essere qualificata come luce anziché come veduta. Non è decisivo il motivo per il quale l’inferriata sia stata installata – ad esempio esigenze di sicurezza – ma la sua oggettiva conformazione e la possibilità o meno di esercitare attraverso l’apertura una vera prospectio.

Anche l’altezza del davanzale può assumere rilievo, ma non esiste una misura che, isolatamente considerata, determini automaticamente la qualificazione dell’apertura: occorre valutarne in concreto dimensioni, altezza e modalità di utilizzazione.

Perché è importante ricostruire lo stato originario dei luoghi?

La conseguenza pratica è rilevante.

Se, al momento della separazione delle proprietà, una finestra era già strutturata in modo tale da consentire una vera veduta, può essersi costituita una servitù per destinazione del padre di famiglia ai sensi dell’art. 1062 c.c.

Se, invece, l’apertura era una semplice luce – ad esempio perché una grata impediva materialmente l’affaccio – la situazione è differente.

L’eventuale successiva rimozione della grata non può retroattivamente trasformare quella luce in una servitù di veduta sorta al momento del frazionamento. Se la modifica consente per la prima volta di affacciarsi sul fondo vicino, occorrerà verificare il rispetto dell’art. 905 c.c., che prescrive una distanza di un metro e mezzo per l’apertura di vedute dirette verso il fondo confinante.

Per questa ragione, nelle controversie di questo tipo la documentazione storica assume spesso un’importanza decisiva: titoli di provenienza, vecchie pratiche edilizie, elaborati grafici e fotografie possono consentire di ricostruire lo stato delle aperture nel momento in cui è cessata la proprietà unitaria.

Una veduta esistente può essere modificata?

Anche quando una servitù di veduta esiste, il proprietario del fondo dominante non può modificarne liberamente le modalità di esercizio.

L’art. 1067 c.c. vieta infatti di apportare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente.

La Cassazione ha precisato che occorre verificare concretamente se l’intervento alteri il rapporto originario tra i due fondi, imponendo al fondo servente un sacrificio maggiore rispetto a quello derivante dalla servitù originaria (cfr. Cass. civ., sez. VI-II, 19 luglio 2021, n. 20609).

Particolare attenzione richiedono quindi interventi quali l’ampliamento delle finestre, la loro trasformazione in porte-finestre o la realizzazione di balconi.

In una fattispecie relativa proprio alla trasformazione di finestre in porte e alla realizzazione di un balcone aggettante, Cass. civ., sez. II, 20 aprile 2018, n. 9877 ha riconosciuto la possibile configurabilità di un aggravamento della servitù.

L’esistenza di una servitù di veduta, in altre parole, non attribuisce un generico diritto a modificare liberamente la facciata e le modalità di affaccio sulla proprietà confinante.

Condizionatori e impianti sulla facciata confinante

Un ulteriore problema riguarda l’installazione sulla facciata di condizionatori, caldaie, tubazioni o altri impianti destinati a sporgere nello spazio sovrastante il fondo vicino.

In questo caso viene in considerazione l’art. 840, comma 2, c.c., secondo cui il proprietario non può opporsi alle attività di terzi che si svolgano a un’altezza o a una profondità tale che egli non abbia interesse ad escluderle.

Non esiste quindi un divieto assoluto di qualsiasi minima sporgenza nella colonna d’aria sovrastante il fondo altrui. Occorre verificare se il proprietario abbia un interesse concreto ed economicamente apprezzabile a mantenere libero quello spazio, tenendo conto anche delle normali possibilità future di utilizzazione del fondo.

Il principio è stato applicato dalla Cassazione anche a impianti e manufatti collocati nello spazio sovrastante la proprietà confinante (Cass. civ., sez. II, 5 giugno 2012, n. 9047; Cass. civ., sez. VI-II, 23 luglio 2020, n. 15698).

Ma che cosa accade se, per ragioni tecniche, l’impianto non può essere collocato altrove?

La sola impossibilità tecnica di adottare una diversa soluzione non determina automaticamente la nascita di una servitù coattiva a carico della proprietà confinante.

Le servitù coattive possono infatti essere costituite nei casi specificamente previsti dalla legge: la necessità tecnica di utilizzare lo spazio del vicino non costituisce, da sola, un generale titolo per imporre l’asservimento del suo fondo.

L’impossibilità di una diversa collocazione potrà eventualmente assumere rilievo nella valutazione concreta degli interessi contrapposti, ma dovrà comunque confrontarsi con il diritto del proprietario del fondo confinante e con il suo eventuale interesse a mantenere libera la relativa colonna d’aria.

L’importanza di distinguere i diversi piani

Le controversie relative a finestre e distanze negli edifici esistenti mostrano quanto sia importante non sovrapporre discipline differenti.

La distanza urbanistica tra pareti finestrate, la disciplina civilistica delle luci e delle vedute, la costituzione delle servitù e l’occupazione dello spazio aereo sovrastante il fondo vicino rispondono infatti a regole e presupposti diversi.

In presenza di immobili derivanti dal frazionamento di un’unica proprietà, la verifica non può quindi limitarsi alla situazione attuale.

Occorre ricostruire la storia giuridica e materiale dell’edificio: quando le proprietà sono state separate, come erano configurate in quel momento le aperture, quali opere erano già presenti e quali modificazioni sono state introdotte successivamente.

È spesso proprio questa ricostruzione – prima ancora della qualificazione formale dell’intervento edilizio – a determinare il regime giuridico applicabile.